아파트 신청 이렇게 쉬웠습니까? 책을 통해 자신의 가점 계산을 하고 신청에 도전해 보는 계기를 가지고 보도록 하고, 여기에서는 신청의 개시에 필요한 내용과 아파트 신청에 용이하게 당선되는 방법, 분양권 매매와 절세의 하기 위해 반드시 알아야 할 것에 대해 알고 보는 것처럼, 2023년 개정되는 내용도 함께 담고 있습니다.
신청 시작
신청 개시를 위해서는 우선 신청의 기본 이론을 습득하고 부적격에 의한 당선 취소가 되지 않도록 내용을 숙지하고 나의 가점을 먼저 계산하여 가장 당선 확률을 높이는 전략을 세워 꾸준히 정보를 봐야 합니다.
신청은 중도금 대출이 충분히 준비되어 있습니다만, 계약금과 잔금의 계획은 세워 둘 필요가 있습니다.
어떤 요소가 부동산 가치에 영향을 미치는지, 직장, 교통 호재, 주변 학구, 입주 물량, 인수 매도 심리, 정부 정책 등을 종합적으로 고려하여 가치 판단할 수 있도록 합니다.
아파트 신청은 1개월이라는 기간 중에 분양공고부터 신청까지 신속하게 진행되므로 항상 관심을 갖게 하고 신청통장을 사용하지 않고 당선이 되기도 합니다.
일반 분양의 종류에 대해 구분하여 알아둘 필요가 있지만 크게 공공 분양과 민간 분양으로 나뉩니다.
공공분양이란 국가, 지방자치단체, 토지주택공사 등의 공적사업주체가 분양하는 것을 말하며, 일반적으로 분양가격이 싸고 분양물량이 많지 않은 경우가 많다.
민간분양은 민간건설회사가 건설하여 신청을 신청하기 위한 통장의 종류가 다르기 때문에 종류에 따른 신청여부를 확인해야 합니다.
지역별, 전용 면적별로 1순위 조건을 만족하는 예금이 다르기 때문에 잘 확인해 맞지 않는 경우, 입주자 모집 공고일의 전날까지에 맞추도록 합니다.
청약의 경우는 분양가격의 10%인 계약금만 있으면 가능하며, 중도금 60%는 거의 중도금 대출로 행해지고, 잔금은 30%로 구성되지만, 잔금 납부 시점에서 중도금 대출을 잔금 대출로 대변하고 계약자의 대출 조건에 따라 대출 이런 일이 발생합니다.
신청 잔금 대출의 경우에는 보존 등기만 되고 있는 상태로 소유자 향후 소유권 이전 등기를 하기 이전이므로 시중 은행의 어디에서나 대출을 받을 수 없습니다.
통상은 근처의 은행을 지정해 그 점포에서만 대출을 실행하는 경우가 많아, 취등록해 소유권 이전 등기가 경비되기 전에 받기 때문에, 후순위 담보 대출로 진행하게 됩니다.
사용 승인 신청이 나온 단지의 경우, 30일 이내에 보존 등기가 되어, 60일간의 입주 지정 기간내에 개별의 입주일에 맞추어 잔금을 지불해, 소유권 이전 등기는 집단으로 하는 경우가 대부분입니다.
좋은 아파트를 선택하는 우선적 요인으로는 입지가 가장 중요하고, 고급 맨션 브랜드에 대한 구매 수요층도 있어, 같은 분양 단지내의 경우도 희소 가치가 있는 전망이 있는 경우, 높은 프리미엄을 기대할 수 있게 된다 합니다.
이전의 소형 평형대 인기를 뒤로 하고 최근에는 34평의 인기가 높습니다.
인터넷을 활용해 아파트 단지를 미리 보는데 좋은 사이트에서는 신청 홈에서 신청 일정이나 신청 신청 조회 등을 곧바로 실시할 수 있으며, 호기노 사이트는 분양일 정확인이 좋고 지도와 곧 연동하여 입지확인이 편리하고, 방문자수를 나타내고 있어 어느 단지가 관심이 높은지를 확인할 수 있으며, 닥터 아파트에서는 분양계획을 월별 타입별 건설회사, 세대수까지 확인할 수 있습니다.
신청을 할 때 미리 잘 알 필요가 있는 것으로는, 분양 면적, 계약 면적, 전용 면적, 공용 면적, 서비스 면적 등의 용어의 의미로 정확하게 알고 있지 않으면 분양 단지에 대한 가치 판단시에 활용 수 있습니다.
전용면적은 주로 생활하는 공간을 말하며, 주택공용면적은 아파트 계단, 복도 등의 면적을 말합니다.
그 외의 공용 면적은, 단지 내 관리 사무소, 노인정, 주차장 등의 면적을 말하며, 신청에서의 공급 면적은, 전용 면적과 주거 공용 면적을 맞춘 면적으로 분양 면적이라고도 불립니다.
평등분양가격 계산시에는 공급면적을 활용하여 표기합니다.
계약면적이란 공급면적과 다른 공공면적을 맞춘 면적을 말합니다.
서비스 면적이란 발코니 면적을 말해, 건축시에 분양자의 확장 희망 여부를 확인해, 필요에 따라서 시공해 입주 시점에 완공합니다.
아파트 신청 정말 쉽게 이기는 방법
신청을 하려면 규제지역과 1순위조건을 정확하게 알아야 하지만 지역마다 규제가 다르며 1순위조건도 다르다.
지역별 규제는 투기 과열지구, 조정대상지역, 비조정대상지역으로 나누어지지만, 부동산시장의 흐름에 따라 지정 또는 지정해제가 수시로 변동하므로 잘 봐 주십시오. 덧붙여서, 호기노노 앱을 활용하여 규제 지역을 즉시 확인할 수 있습니다.
조정 대상 지역 또는 투기 지역, 투기 과열 지구에 있는 아파트 신청 시에는 통장 가입일로부터 24개월이 지나 1위의 자격이 생겨, 세대주이며 재당선 이력이 없어야 합니다.
비조정대상지역의 경우에는 청약통장 가입 후 12개월이 경과하여 수도권이 아닌 비수도권은 6개월 만에 1랭크의 자격이 생겨 다주택자, 당첨이력이 있는 경우에도 청 약이 가능합니다.
2023년 초 서울의 거의 대부분 지역이 조정 대상 지역 해제로 비조정 대상 지역이 되어 신청 가능 1 랭킹이 크게 늘어난 것으로 보입니다.
뿐만 아니라 신청요건에 ‘해당’ 표기가 있는 경우에는 ‘해당지역’을 의미하며 해당 지역의 거주자에게 우선권을 부여하여 신청할 수 있도록 하는 제도로 인기 신청의 경우 2년 전부터 거주 요건을 충족하기 위해 이사를 2023년부터는 당채의 순위 조건을 폐지해, 무주택자의 경우는 전원 참가 가능하게 되어, 1주택자가 청약 담청되면 기존 주택을 입주한 지 2년 이내에 처분해야 했지만, 지금은 1주택자가 청약에 당선되어도 기준의 집을 처분하지 않는다.
필요하지 않습니다.
이전에 당첨된 경우에도 소급 적용을 받을 수 있습니다.
2023년, 청약중 도금 대출 제한선인 12억도도 해제해, 1인당 5억제 한도를 풀게 되었습니다.
미혼청년특별공급이 새롭게 도입되지만 기존 청약이 신혼부부나 결혼한 경우에만 해당되었으나 새로운 특별공급은 19-39세 청년에게 특별공급을 하게 되어 도시 근로자 1세대 월평균소득의 140% 이하이며 순자산이 2억6천만원 이하여야 합니다.
2023년 발표한 1세대 귀속 월평균 소득은 3,353,884원이다.
앞서 언급했듯이, 나머지 세대의 무순위 신청 시 지역제한이 없어져, 어느 지역에서도 참가할 수 있지만, 예비입주자의 비율을 40%에서 500% 이상으로 확대하고, 예비입주자 명부공개기간을 60 날부터 180일로 연장해 당초 무순위 신청이 발생한다.
가능성이 매우 낮아진 상태입니다.
분양권 매매 및 절세 기술
분양권을 매매할 때 주의해야 할 점은 아직 아파트가 준공되기 전에 분양계약서 소지자가 정당한 권리를 가지고 있는지 확인해야 합니다.
재판매 금지 기간이 종료되어 매매가 가능하게 된 경우에는 소유권 변경 표시란의 날인한 내역을 확인하고 최종 소지자와 수분 입양자의 이름이 동일한 것을 확인하고 분양 사무소 로 전화하여 현재 소유자가 올바른지 확인합니다.
2022년까지도 중도금 대출의 경우는 승계 여부를 반드시 확인해야 했습니다만, 중도금 대출의 제한이 없어져, 다주택의 경우도 승계가 가능하게 되어, 분양권의 인수시에 고려 해야 할 자금의 흐름이 조금은 여유가 되었습니다.
분양권 매매시의 계약 금액은 계약금과 계약 시점까지 납부된 중도금 대출의 차액을 맞춘 것에 프리미엄을 더한 금액이며, 사람의 변경을 하는 날이 최종적으로 매매 계약의 종료일이며 계약서에 표기된 금액이 모두 필요한 날입니다.
인수자의 중도금 대출의 승계 여부는 인수자의 신용도에 따라 달라질 수 있으므로 은행에서 반드시 확인하고 명의 변경 이전에 중도금 대출의 승계가 먼저 이루어져야 합니다.
이후 분양사무소에서 명의변경업무를 하게 됩니다만, 분양사무소마다 정해진 요일에만 해당 업무를 하는 곳도 많기 때문에 명의변경일을 계약상 정할 때는 미리 스케줄 를 확인하여 계약서에 날짜를 확정하도록 해야 합니다.
분양권에 대한 세금으로 취득세를 계산할 때에는 아파트 신청 시 선택한 옵션도 포함되게 되므로 너무 많은 옵션을 선택한 판매물보다는 기본 옵션이 발코니 확장 정도만 선택한 판매물이 취득세 을 절약할 수 있어 에어컨 등을 설치할 때도 시공회사 옵션을 선택한 것보다 입주시에 공동구매로 신청하여 설치한 경우에 비용을 절약할 수 있습니다.
분양권의 양도시의 양도세가 2023년부터 개정되어, 1년 미만 보유 후, 양도시에는 45%의 양도세와 부가세 본세의 10%를 맞추어 공제됩니다만, 1년 이상 보유 후에 양도 하는 경우에는 일반 세율이 적용되며 양도 차익에 6-45% 차익의 과세 표준에 따라 다릅니다.
양도세 비과세 판단 시, 주택수로 합산하는 경우는 취득 시점이 중요합니다만, 2021년 1월 1일, 비취 취득분의 경우, 분양권 취득일에 주택수가 합산되어 적용됩니다.
조정대상지역 때 당첨이 되거나 승계된 분양권이라도 매각 시점에서 비조정대상으로 바뀐 경우에는 2년 보유만으로도 비과세의 혜택을 받게 되며 기존 주택 매도기간 역시 3년에 늘어났습니다.
양도세는 인별과세로 양도차익으로부터 1년에 250만원의 기본공제를 받을 수 있지만 공동명의로 되어 있는 경우에는 각각 기본공제를 받을 수 있습니다.
또한 2채 이상의 양도거래를 할 경우 매각연도를 조정하여 각각 다른 연도에 매도시 기본공제를 다시 받을 수 있게 됩니다.
부부 공동 명의가 되어 있는 경우, 양도세의 첫회 계산시부터 차익을 나누어 계산하게 되어, 과세 표준이 낮아져, 적용 세율이 훨씬 이율이 적용되어, 세금을 절약할 수 있습니다.
시세 차익이 많은 분양권의 경우에는 판매 전에 공동 명의로 변경하는 경우, 취등록 전이므로, 명의 변경 업무만으로 간편하게 공동 명의로 변경이 가능하고, 양도시에 각각 기본 공제를 받는 것이 할 수 있습니다.