아파트 투자!
천당 아래 분당 시즌2, 특별법 공개
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헤럴드 경제 | 2023.03.12 05:26
「1기 신도시 대형씨」분당 부동산 가 보면, 특별법 기대?
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매매거래·판매 모두 늘어나 “1개월 전에 급매가 빠져 집주인의 호가 높아지고, 투자수요 많은 구축 소형은 현금 수준
단, 급매 중심 거래에 매매 가격은 하락 “기대감 ↓”
성남시 분당구 정자동 한솔 마을의 공공 4층 전경.
(고은 결기자)
(헤럴드 경제=고은 결기자)
“원희령 국토부장관이 1기 신도시 재건을 두 번이나 언급했잖아요.
대통령도 공약으로 내걸었고. 지금 분당에는 그런 여파가 있습니다.
가장 오래된 파일럿 단지를 중심으로 재건축의 움직임이 퍼져 나가는 것입니다.
”
지난 9일에 방문한 경기도 성남시 분당구 구미동의 한쪽 거리에 걸린 분당 재건축연합회명의 매달기 막에는 “분당 모든 단지의 정비 예정 구역 지정을 지지해 촉구해 “라는 문구가 적혀 있었다.
1기 신도시 중 대형제인 분당은 국토교통부가 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법안’을 발표한 후 재건축의 기대감이 커져 노후단지를 중심으로 아파트 매물과 매매거래량이 늘고 있다.
매분 아파트는 평균 용적률이 200%에 달하지만 특별법에는 재건안전진단완화 및 용적률을 최대 500%까지 늘린다는 내용이 담겼다.
이에 일부 단지는 급매물이 흔적을 숨기거나 기대에 부풀어 오른 집주인들이 호수를 높이는 모습을 찾을 수 있었다.
다만 한편으로는 호가를 높여도 인수세가 나지 않고 하락거래가 발생하는 등 특별법 발표 효과가 제한적이라는 분석도 나온다.
10일 경기 부동산 포털에 따르면 성남시 분당구 아파트 매매거래량은 지난해 12월 53건에서 올 들어 1월 119건, 2월 160건으로 늘었다.
분당 아파트 매매거래는 지난 10월부터 5개월째 증가세다.
특히 지난달 분당 아파트 매매거래량은 지난해 5월(165건) 이후 최대 수준이다.
매매로 나온 아파트 매물은 지난 1월 1일 3104건에서 이달 10일 기준 3863건까지 늘었다.
분당아파트 거래는 노후 신도시 특별법 발표의 영향 등에 힘입어 재건축년 30년을 앞두고 건네준 구축단지가 이끌고 있다.
국토교통부 실거래가공시스템에 따르면 새해 들어 분당구에서 가장 많이 팔린 단지는 무지개 5단지 청구(14건), 한솔마을 주공 4차(12건), 파일럿 한양(11건) ), 푸른 마을(9건), 장미 8단지 현대(8건) 순이다.
모두 1990년대 초에 지어진 연식 30년 전후의 아파트다.
서현동 시위단지 안에 시위한양 아파트 재건축 추진 위윈 멤버 회 발족을 알리는 매달린 막이 걸려 있다.
(고은 결기자)
현장에서는 노후 신도시 특별법에 제대로 재건열풍 기대가 커지고 있다는 목소리가 나온다.
구미동A 공인중개사무소 대표는 “국토부장관이 1기 신도시 재건축을 두 번이나 언급했고 대통령도 공약으로 1기 신도시를 내걸었다”며 “지금 그런(재건축 기대감) 여파 가 분당에 있다.
(준공이) 가장 오래된 파일럿 단지에서 중심으로 퍼져 재건이 이루어질 것”이라고 강조했다.
이런 기대감에 진입장벽이 낮은 소형평형은 급매물을 찾기가 쉽지 않다는 전언이다.
올해 들어 분당에서 가장 많이 매매거래된 무지개 5단지청구 아파트와 관련해 오리역 근처 B공인 중개사무소 관계자는 “1개월 전까지 구매자 우위였지만 6억원 전반대의 급매가 모두 떨어졌고 전용 58㎡는 7억원 아래로 가기가 어렵다”며 “지난 달 물건을 낸 집주는 9억원대를 불렀다”고 설명했다.
정자동의 C공인중개사무소 관계자는 “소형평형(50~61㎡)으로 이루어진 한솔 마을 주공 4단지는 투자자들의 수요가 많은 단지”라며 “내년에 준공 30년이 되면 호천 가격이 더욱 올라갈 것”이라고 전망했다.
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앞으로 분당에서 가장 먼저 재건축에 속도를 내는 것으로 보이는 서현동 데모단지 근처 D공인 중개사무소 대표는 “특별법까지 발표돼 소형 매물은 거의 현금 수준”이라며 “물건이 나오자 보러 오는 사람이 많이 곧 거래되고 있다”며 분위기를 전했다.
다만 분당 주택가격은 하락폭을 오히려 키우고 있는 상황이다.
급매물 중심에 빠져 하락거래가 이어진 영향으로 해결된다.
한국 부동산원에 따르면 분당구 아파트 매매 가격 지수는 3월 첫 주 0.47% 하락해 전주(-0.4%) 비락폭이 커졌다.
호가에 인수세가 붙을 뿐만 아니라 최고가 대비 40% 이상 떨어지는 하락거래도 발생했다.
1994년에 지어진 이매동 이메 삼성의 전용 127.8제곱미터는 4일 10억원(1층)에 거래됐다.
이는 2021년 12월 18일 기록한 최고가 17억원(13층) 대비 7억원 떨어진 수준이다.
이런 가운데 분당 부동산 시장에서 특별법에 대한 기대감이 작용하는 측면은 상당히 제한적이라는 분석도 나온다.
윤지혜 부동산 R114 수석연구원은 “아직 특별법이 통과하지 못하고 통과 후에도 특별 정비 구역 지정 등을 거쳐야 한다”며 “단 특별법 발표에 따른 기대감에 유입되는 수요는 많지 않을 것” 라고 말했다.
서진현 공정주택포럼 공동대표(경인여대교수)는 “특별법 구상은 나왔지만 가격 상승에 대한 기대가 크지 않아 재건축 사업 기간이 긴 것을 수요자가 인식하고 있다”며 “잠시 후 는 판매자와 구매자 간의 우려가 계속될 것”이라고 봤다.