최근 빌라 왕에 대해 전세사가 끓는 시장에서 여러분은 어떻게 준비하고 있습니까? 아니면 앞으로 전세에 들어가기 전에 얼마나 알고 있나요? 이에 대한 대답은 아래에서 만나요~~!
1. 전세 사기가 왜 일어나는가?
– 3월 21일 서울 동대문 경찰서에서는 전세가격을 부풀려 보증금 277억원을 나눈 혐의로 75명을 검거했고, 이 중 3명을 구속수사 중이라고 밝혔다.
이들은 작년부터 서울 관악구, 영등포구 일대에서 컨설팅 회사라는 명목으로 사무소를 두고 사기 행위를 해 왔습니다!
경찰 관계자에 따르면 회사 사무소, 컨설팅 업체를 압수 수색해 증거 자료를 확보한 상태라면 수사를 확대할 예정이라고 전했다.
이처럼 빌라 왕 사건이 문제화되어 사회에서는 관심을 많이 가지고 있습니다.
그러므로 우리는 피, 땀을 흘리고 모은 예금을 지키기 위해 무엇을 해야 하는지, 왜 이러한 사기가 일어나는지 알아야 한다고 생각합니다.
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그림을 처음 보면 바로 복잡해 보일지도 모릅니다.
그러니까 범행을 주도한 사람을 잡기 어려운 구조라고 말씀드리고 싶습니다.
천천히 살펴보면, 1번의 「건축주」(즉 건물주)가, 본인이 소유하는 빌라를 팔기 위해서 「분양실장」에게 자신의 빌라를 팔아 주어, 분양에 관련된 일을 인도해 합니다.
그에 대한 대가로서 분양실장은 리베이트라는 명목으로 수수료를 받습니다.
분양실장은 ‘중개조수’와 ‘매매컨설턴트’에 연락하여 예를 들어 2억 집을 2억 5천에 팔아주면 당신들에게도 리베이트를 준다고 합니다.
그 후, 중개 보조원은 2억의 빌라를 2억 5천에 속여 차터로 들어오는 테넌트를 구해,
이와 동시에 마케팅 컨설턴트는 일명 ‘팬츠 사장’이라는 빌라 왕 김씨를 협상합니다.
이 바지 사장은 앞으로 무슨 일이 일어날지 전혀 관심이 없으며, 중요한 것은 자신에게 현재 주어진 돈이 더 중요한 사람이기 때문에 가능한 것입니다.
5번 중개 보조원이 임차인을 구하면 건축주와 전세계 계약을 작성하여 보증금을 받습니다.
그리고 건축주는 분명히 시세를 속여 판매한 것을 알고 있어 자신이 책임을 지지 않기 위해 사전에 협상된 바지 사장의 빌라 왕 김씨에게 등기를 건네줍니다.
이렇게 되면 사기를 주도한 매매 컨설턴트, 분양실장, 중개 보조원은 리베이트라는 명목으로 돈을 수백에서 수천에 이르는 수수료를 쥐게 됩니다.
그러나 문제는 위와 같이 바지 사장들이 빌라를 수백채에서 수천채까지 소유하고 세금을 여유가 없기 때문에 체납이 되어 문제는 발생하게 됩니다.
은행 대출 및 정부 세금을 미납으로 신용 불량자가 되어 빌라가 압류되어 기존 테넌트는 보증금 반환의 정부 세금, 은행 대출보다 순위가 후순위로 밀려 보증금을 반환할 수 없게 됩니다.
또 기존의 시세보다 당연히 높아 부풀어 들어왔기 때문에 오히려 테넌트에게는 보다 큰 부채로 접근할 가능성이 높습니다.
2. 전세 사기를 피하는 방법!
– 만약 여러분이 사회 소년생이나 앞으로 전세를 들어가려고 하는 경우라면 어떻게 대비합니까? 이에 대한 정답은 위의 사건이 일어나 국토교통부에서 전세 약속의 체크리스트를 만들었습니다만, 한번 조사해 봅시다.
첫째, 아이템이 많기 때문에 하나씩 확인하면서 계약을 준비하는 것이 좋습니다.
●전세계 계약전
□ 주변 매매 가격, 전세 확인
– 이것 http://rt.molit.go.kr/ 국토교통부에서 공개하고 있는 시스템을 이용하여 실시간으로 전세 가격을 확인할 수 있습니다.
– 네이버 부동산과 직방, 다방을 이용하여 배운다
– 인근 부동산을 일부 견학하면서 본인이 계약하는 빌라의 시세를 확인해 봅니다.
– 주변의 다양한 장소에서 조사하면 우리 빌라의 시세를 알 수 있습니까? 그렇게 하면 계약하는 전세 가격이 적당히 높게 측정되고 있는지를 판단할 수 있는 기준이 생깁니다.
□ 주변 임대차 표준 계약서 사용
– 공인중개회사를 통해 표준계약서를 사용하여 계약서를 작성한다(이는 대항력. 은행이나 다른 임차인보다 우선적으로 예금을 환불할 권리)
– 이 표준 계약서 롤 작성을 했을 때만 보호를 받을 수 있습니다.
□ 가까운 당권, 전세권 등의 우선 순위 채권 확인으로 부채 규모 확인
– 아마 공인중개사를 통해 계약을 진행할 경우 부동산으로 등기부 등본을 보여줄 것입니다.
이렇게 하면 근거가 되는 모기지(부채)와 소유자를 확인할 수 있습니다.
– 확인 후 보증금 피해가 발생한 경우 저보다 우선하는 채권 규모를 확인하고 내가 몇 차례의 순서나 문제가 발생했을 때 내 보증금을 모두 반환할 수 있는지 금액을 추정 수 있습니다.
□ 임대 세금 체납 여부 확인
– 미납세 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
그 이유는 해당 빌라가 경매로 옮겨졌을 경우, 그 빌라의 매매 가격을 돌려주는 순위가 정해지게 됩니다.
– 보편적으로는 정부세 -> 은행대출 -> 테넌트 순으로 갈 것으로 생각하면 된다.
– 임대인의 납세증명서를 공인중개사에게 요구하면 체납 여부를 확인할 수 있습니다.
– 임대인은 이에 체납을 확인할 수 있도록 동의해야 한다.
(최근 개정)
□ 우선순위 보증금 확인, 확정일자 부여 상황 확인. 전입 세대 열람(3개 확인)
– 별장, 원룸, 오피스텔 가옥의 경우 다수의 임차인이 존재하기 때문에 자신의 차례가 몇 차례 부동산을 통해 확인하며, 예를 들어 빌라가 20억개, 방이 10개 있으며 각 방마다 2억 집이라면
– 나보다 먼저 들어온 사람이 몇 명이고 나보다 선순위인지 후순위인지 확인합니다.
– 이 순위를 결정하는 것은 확정 날짜를 받는 것입니다.
그래서 계약을 하자마자 주민센터에 방문해 확정일을 빨리 받도록 주변에서 많이 들었던 적이 있습니다.
●전세계 계약 후
□ 임대차 신고
– 임대차계약신고는 법적 의무이므로 임대인이 임대차신고를 하는 것이 보편적입니다.
□전입신고
– 전입신고를 하는 것도 법적 의무이므로 임차인이 신고를 하기 위해 주민센터를 방문합니다.
□ 전세보증금 환불 보증
– 보증보험이 가입되어 있거나 부동산을 통해 알 수 있으며 보증보험은 수동권은 최대 7억원까지, 비수도권은 최대 5억원까지 가능합니다.
(주택 도시 보증 공사 기준)
– 해당 임대인이 어떠한 보증보험에 가입했는지가 다르기 때문에 반드시 확인하고 보증금을 환불할 수 없는 경우 보증기관이 이를 대신하여 반환을 하는 것에 보증보험이 포함되어 있지 않은 경우 보증 보험을 소액을 지불해도 가입해준다.
합니다.
보증 보험비는 임대인, 임차인에 수반하는 경우가 보편적입니다.
또 하나 알고 있으면 도움이 되는 것이 최우선 변제권에 대한 것이다.
최우선 변제권이란 해당 부동산이 압류가 들어가는 경우 그 어떠한 권리보다 최우선적으로 보증금을 변제될 권리이지만, 이것이 최근 개정되어 소액 임차인에게 범위를 1500만원, 최 우선 변제금액은 500만원 각각 상방으로 했다.
이는 이미 체결된 임대차 계약도 소급 적용된다.
다만, 기존의 임대차계약에 앞서 존재하는 저당권에 대해서는 종전의 규정을 받기 때문에 그 당시 얼마나 최우선 변제권에 해당하는지를 조사할 필요가 있다.
3. 마지막으로
최근, 전세 사기가 많이 일어나고 있는 시점에서, 국민이 엄격하게 모은 전세금, 또는 대출을 통해서 만든 대절금을 사기 행위를 통해 본인뿐만 아니라, 가족의 주변인까지 피해를 받고 있는 상황에서, 그런 일이 더 이상 발생하지 않는 입대인과 임차인이 갑을 관계가 아닌 동등한 관계로 서로의 권리를 보존할 수 있는 법적 시스템이 존재해야 한다고 생각한다.