안녕하세요.
이번 기사에서는 경기도 고양시 덕양구 하라도 뉴타운의 재개발 정보에 대해 써보겠습니다.
고양시는 일산서구, 일산동구, 덕양구로 나뉘어 있습니다.
개발 사업에서 일산 서구는 킨텍스 지구, 일산 동구는 요진 Y시티를 의미하고,
덕양구는 능곡, 원흥, 삼송, 덕은, 향동, 지축, 오타니, 원당, 행신, 창릉이 있습니다.
원단뉴타운은 도시재생이노베이션지구로 선정되어 성사이노베이션지구 국가시험지구 사업이 본격적으로 추진되고 있다.
첫째, 원단 뉴타운에서 기준점이 되는 2개의 아파트가 있습니다.
엔도 e 편안한 세계, 엔도 라미안 휴레스트입니다.
엔당 e 편안한 세계는 1,486세대에서 2009년 12월에 입주했습니다.
네이버 시세 기준으로 25평 시세는 4억8천~5억5천으로, 33평 시세는 5억5천~5억6천이다.
원당 레미안 휴레스트는 1,651세대에 2009년 10월에 입주했습니다.
네이버 시세 기준으로 24평 시세는 5억으로, 33평 시세는 5억 5천~5억 9천이다.
원당 뉴타운은 3호선 원당역을 기준으로 총 7개의 지역을 보유하고 있습니다.
엔도 1 구역, 엔도 2 구역, 엔도 3 구역, 엔도 4 구역, 엔도 6 구역, 엔도 7 구역, 엔도 8 구역이 있으며,
이 중 엔도 3구역, 엔도 6구역, 엔도 7구역은 해제되었습니다.
해방된 지역은 현재 재추진 중이며 시세는 꾸준히 상승 중이다.
현재 1, 2, 4구역이 빠른 사업을 진행하고 있으며, 각 구역의 정보는 다음과 같습니다.
1) 엔당 1구역(총 2,601세대)
시공사는 포스코와 한화로, 조합원수는 1,500명입니다.
진행 단계는 최근 사업 시행 변경 인가를 받고 있어, 2021년 상반기 관리 처분인가 예정으로,
2025년 완공을 목표로 사업을 진행하고 있습니다.
현재 프리미엄은 판매에 따라 조금씩 다르지만 약 1억 5천선입니다.
특징은 모든 구역 중에서 가장 대단지이며, 3호선 하라도역 인접(도보에서는 무리), 고양선 가칭 고양시청 신설 예정이며,
교외선의 원릉역 재개통시에는 오타니역과 2역입니다.
오타니역은 향후 5개의 노선이 집결되는 역입니다.
(3호선, 경의선, 소사선, GTX, 교외선)
2) 엔당 2구역(총 1,326세대)
시공사는 오바야시로, 조합원수는 890명입니다.
진행 단계는 사업 시행 인가를 받기 위해 고양시에 사업 시행 인가 접수를 완료해, 올 하반기에 사업 시행 인가를 받을 예정입니다.
현재 프리미엄은 판매에 따라 조금씩 다릅니다만, 대략 1억8천~2억선입니다.
특징은 고양시청과 마가미 인근공원이 인접해 있으며, 3호선 하라도역에서 약 1.3km의 거리에 있으며,
고양선 가칭 고양시청 신설 예정으로, 교외선의 원릉역 재개통시에는 오타니역과 1역입니다.
3) 엔당 4구역(총 1,331세대)
시공회사는 롯데로 조합원수는 484명이다.
진행 단계는 현재 철거 마무리 단계이며 타파기 공사 진행 중이며 올해 일반 분양 예정입니다.
(일괄 멸실 등기했기 때문에, 주택 매매시의 취득세는 4.6%입니다.
)
현재 프리미엄은 판매에 따라 조금씩 다르지만 약 2억 5천 개 이상입니다.
특징은 3호선 하라광역 초역세권이며, 성사초, 성사중, 성사고가 주변에 위치하고 있으며,
고양선 가칭 고양시청 신설 예정입니다.
덧붙여서, 엔당 1구역과 2구역, 4구역은 2020년 7월 4일 토지 거래 허가 구역으로 지정되어, 갭 투자가 불가능하고,
실제 입주자에게만 거래가 가능합니다.
이로 인해 토지거래허가구역에서 제외된 원당 3, 6, 7, 8구역이 급격히 상승하고 있습니다.
4) 엔당 3구역
재개발 구역 지정이 되어 해방된 구역에
장소는 엔당 편리한 세계 아파트 바로 옆이며 소규모 집단이 현재 수평 주택 정비 사업으로 추진하고 있습니다.
구축 빌라 기준으로 갭 투자금을 약 5~7천만원으로 세팅하여 투자 가능합니다.
그러나 노후도가 심하게 내부 수리가 필요합니다.
특징은 공시지가 1억 미만의 빌라나 아파트가 있기 때문에 다주택에서도 취득세를 1.1%로 적용할 수 있다는 이점이 있습니다.
* 저렴한 투자 금액이 가장 큰 장점입니다.
5) 엔당 6구역
재개발 구역 지정이 되어 해방된 구역에
장소는 하라도역과 도보 약 10분의 역세권 레벨로, 정비 구역 재지정 추진 위원회를 설립해 재추진중입니다.
(동의서 진행중이며, 상당수 얻은 것으로 파악된다)
구축 빌라 기준으로 갭 투자금을 약 6~8천만원으로 설정하여 투자 가능합니다.
마찬가지로 노후도가 심하고 내부 수리가 필요합니다.
1엔당 4구역과 연접한 맘모스 단지의 형성이 가능하며, 4구역의 시세 상승에 의해 동반 상승 여력이 충분합니다.
여기에도 공시지가 1억 미만의 빌라나 아파트가 있기 때문에 다주택도 취득세를 1.1%로 적용할 수 있다는 이점이 있습니다.
* 저렴한 투자 금액이 가장 큰 장점입니다.
6) 엔당 7구역
재개발 구역 지정이 되어 해방된 구역에
장소는 원당역의 초초역세권으로, 건축되고 30년이 지난 아파트와 빌라가 혼재한 에리어입니다.
(동의서 진행중이며, 상당수 얻은 것으로 파악된다)
현재 정비구역 재지정추진위원회를 설립하여 정비업체를 선정하여 재추진 중입니다.
구축 빌라 기준으로 갭 투자금을 약 1억2~3천만원으로 설정하여 투자 가능합니다.
마찬가지로 노후도가 심하고 내부 수리가 필요합니다.
(입지로서는 별로 없는 구역이므로 상대적으로 시세가 많이 상승하고, 갭 투자금도 꽤 필요합니다.
)
여기에도 공시지가 1억 미만의 빌라나 아파트가 있기 때문에 다주택도 취득세를 1.1%로 적용할 수 있다는 이점이 있습니다.
7) 엔당 8구역
2021년 9월 이후 재개발 촉진 구역 지정 예정입니다.
추진이 가장 활발한 구역으로 구역 지정이 될 수밖에 없을 정도로 노후도가 심합니다.
장소는 1원당 1구역과 1원당 2구역 사이에 있으며, 원당 8구역도 마찬가지로 다른 구역의 모든 호재와 이점이 적용되며,
1, 2구역의 시세 상승으로 동반 상승 여력이 충분합니다.
구축 빌라 기준으로 갭 투자금을 약 1억~1억 1천으로 설정하여 투자 가능합니다.
마찬가지로 노후도가 심하고 내부 수리가 필요합니다.
여기에도 공시지가 1억 미만의 빌라나 아파트가 있기 때문에 다주택도 취득세를 1.1%로 적용할 수 있다는 이점이 있습니다.
덧붙여서 일산 킨텍스 신축 아파트는 최근 14억으로 거래되고 있으며, 원당 뉴타운은 향후 적어도 8억 이상으로 많은 분들이 전망하고 있습니다.
여기까지는 원단 뉴타운에 대해 간략하게 설명했으며 어떤 구역에서도 완벽한 구역이 없습니다.
본인 가용 자금, 투자 성향, 상황에 따라 투자처는 바뀌고,
모든 투자에 정답은 없고, 투자 성공의 기준은 본인의 만족도라고 생각합니다.
마지막으로, 최근처럼 규제도 많은 시국에 투자를 하는 것이 맞는가 하는 말을 많이 받습니다만,
나는 이렇게 말하고 싶다.
부동산 투자는 내 자산이 축소되는 것을 방지하는 최소한의 방어 수단입니다.
투자를 하고 있다고 생각하지 말고, 내 자산이 축소되는 것을 막기 위해 예방 차원으로 하고 있다고 생각해 주었으면 합니다.
긴 기사를 읽어 주셔서 감사합니다.
