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아파트 장기 수선충당금 균등과과 취소
아파트에 사는 동안 부담할 비용은 없습니다.
그러나 아파트 거주자는 이러한 비용을 부담하면서 아파트에 살고 싶습니다.
아파트가 단독 주택에 비해 주차, 청소, 분리 회수, 쓰레기 처리 등 다양한 지면에서 생활하기 쉽기 때문입니다.
아파트는 공동 주택 관리법이 규정하는 공동 주택의 한 형태입니다.
공동 주택은 주택법에 규정되어 있지만, 공동 주택에는 아파트, 연립 주택, 다세대 주택이 있습니다.
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아파트는 주택으로 사용할 층수가 5층 이상인 주택입니다.
이것은 건축법 시행령 별표 1에 규정되어 있습니다.
아파트와 같은 공동 주택은 집의 천장이 2층 건물의 바닥이며, 자신의 집의 벽이 옆집의 벽이기도 합니다.
이와 같이 자신의 집의 내부는 순수하게 자신만을 사용합니다만, 타인과 겹치는 부분은 공동으로 사용하게 됩니다.
전자를 독점 부분, 후자를 공유 부분이라고합니다.
맨션 옥상, 주차장, 복도, 관리실 등은 공동으로 사용하기 때문에 공용 부분이라고 하고, 자신의 집의 내부는 자신만 사용하므로 전유 부분이라고 합니다.
엘리베이터는 공동으로 사용하기 때문에 공용 부분입니다.
승강기가 설치된 공동 주택은 장기 수선 계획을 수립하고 이를 시행하기 위해 장기 수선 충당금을 적립해야 합니다.
엘리베이터가 낡고 노후화되면 엘리베이터를 교환하게 됩니다.
장기 수선 충당금이 많기 때문에 교환 비용을 충당할 수 있으면 다행입니다만, 대부분 엘리베이터 교환 비용은 공사 후에도 장기 수선 충당금으로서 할당되어 각 세대마다 그 할당 금액을 분담하게 됩니다.
아파트 거주자 중에는 엘리베이터를 사용할 필요가 없는 세대가 있습니다만, 1층 거주자입니다.
2층 거주자는 엘리베이터를 사용하는 빈도가 매우 낮거나 일부 아파트에서는 2층에 엘리베이터가 정지하지 않도록 조작해 둘 수 있습니다.
엘리베이터의 교환 비용에 대한 장기 수선 충당금에 대한 분쟁이 발생한 사안입니다.
아파트 1층 입주자인 원고가 입주자 대표회의 피고를 상대로 승강기 전면 교체를 위해 1, 2층 입주자와 3층 이상 입주자에게 균등하게 월 3만원의 장기 수선 충당금을 부과 한 것은 불법이라고 주장한 사건에서,
하급심재판소는 “피고로는 관련 법령을 준수하며 원고를 포함한 1, 2층 입주자의 입장, 균등부과와 차등부과의 장, 단점, 다른 아파트 사례 등을 입주자에게 충분히 알린 뒤 추가적인 의견수렴 등의 절차를 거쳐 합리적으로 장기수선충당금의 부과결정을 해야 했음에도 불구하고 있었다.
공용부분의 사용빈도 등을 조사하여 차분부과하는 것은 어렵다 등 균등과과의 필요성과 원고를 포함한 1, 2층 입주자가 승강기를 전혀 이용하지 않거나 저빈도로 이용한다는 특별한 사정 에 관하여 입주자간에 충분히 의견교환과 논의가 이루어져야 한다.
(민사) 서울 남부지방법원 2019.12.17. 선고 2019 가단 11986
아파트 1층 입주자인 원고가 입주자 대표회의 피고를 상대로 승강기 전면 교체를 위해 1, 2층 입주자와 3층 이상 입주자에게 균등하게 월 3만원의 장기 수선 충당금을 부과 한 것은 불법이라고 주장한 사건에 있어서, 피고로서는 관련 법령을 준수해, 원고를 포함한 1, 2층의 입주자의 입장, 균등 부과와 차등 부과의 장, 단점, 다른 아파트의 사례 등 을 입주자에게 충분히 알린 후, 추가적인 의견수렴 등의 절차를 거쳐 합리적으로 장기수선충당금의 부과결정을 해야 했음에도 불구하고라는 취지로 원고의 청구를 인용 한 사례
공동주택관리법
제2조 (정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 의미는 다음과 같다.
<改正 2015. 8. 28., 2015. 12. 29., 2016. 1. 19., 2017. 4. 18., 2019. 4. 23.>
1. “공동주택”이란 다음 각 나무의 주택 및 시설을 말한다.
이 경우 일반인에게 분양되는 복리시설은 제외한다.
나. 「건축법」 제11조에 근거한 건축 허가를 받아, 주택 이외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축물
이다.
「주택법」 제2조제13호에 의한 부대시설 및 동조 제14호에 의한 복리시설
2.「의무관리대상 공동주택」이란 해당 공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치의결기구를 의무적으로 구성해야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 공동주택이며, 다음 각 나무 중 하나에 해당하는 공동 주택을 말한다.
간다.
300세대 이상의 공동주택
나. 150세대 이상으로 승강기가 설치된 공동주택
이다.
150세대 이상으로 중앙 집중식 난방 방식(지역 난방 방식 포함)의 공동 주택
라. 「건축법」 제11조에 의한 건축 허가를 받아, 주택외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물로서, 주택이 150세대 이상의 건축물
아니.집안에서 라목까지 해당되지 않는 공동 주택 중 입주자 등 대통령령에서 정하는 기준에 따라 동의하고 정하는 공동 주택
제29조(장기수선계획) ①다음 각호의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설·공급하는 사업주체(「건축법」 제11조에 의한 건축허가를 받아 주택외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축주 이하를 포함한다.
「주택법」 제66조제1항 그리고 제2항에 따라 개조를 하는 사람은 대통령령로 정하는 바에 의해, 그 공동 주택의 공용 부분에 대한 장기 수선 계획을 수립해, 「주택법」 제49조에 의한 사용 검사(제4호의 경우 「건축법」 제22조에 의한 사용 승인을 말한다.
이하, 이 조에서 동일하다.
이 경우 사용검사권자는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자에게 장기수선계획의 보완을 요구할 수 있다.
<改正 2016. 1. 19.>
1. 300세대 이상의 공동주택
2. 승강기가 설치된 공동 주택
3. 집중식 난방 방식 또는 지역 난방 방식의 공동 주택
4. 「건축법」 제11조에 의한 건축 허가를 받아, 주택 이외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물
②입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요한 경우 국토교통부령에서 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교환 또는 보수하여야 한다.
이 경우 입주자대표회의 및 관리주체는 장기수선계획에 관한 검토사항을 기록하여 보관하여야 한다.
③입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리조건상 필요하며 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 지나기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다.
할 수 있다.
<改正 2020. 6. 9.>
④ 관리주체는 장기수선계획을 검토하기 전에 해당 공동주택의 관리사무소장에게 국토교통부령로 정하는 바에 따라 시·도지사가 실시하는 장기 수선 계획의 비용 산출 및 공사 방법 등에 관한 교육을 받을 수 있다.
제30조 (장기수선충당금의 적립) ①관리주체는 장기수선계획에 의하여 공동주택의 주요시설의 교환 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 당해 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.
되지 않는다.
②장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다.
다만, 당해 공동주택의 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 다음 각 호의 용도로 사용할 수 있다.
1. 제45조에 의한 조정등의 비용
2. 제48조에 근거한 결함 진단 및 감정에 드는 비용
3.제1호 또는 제2호의 비용을 청구하는 비용
③제1항에 따른 주요시설의 범위, 교환·보수의 시기 및 방법 등에 필요한 사항은 국토교통부령로 정한다.
④장기수선충당금의 요금·산정방법·적립방법 및 사용절차 및 사후관리 등에 필요한 사항은 대통령령로 정한다.
주택법
제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 의미는 다음과 같다.
<改正 2017. 12. 26., 2018. 1. 16., 2018. 8. 14., 2020. 6. 9., 2020. 8. 18.>
1. 「주택」이란, 가구의 구성원이 장기간 독립한 주거 생활을 할 수 있는 구조의 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지를 말하며, 단독 주택과 공동 주택으로 구분한다.
2.「단독주택」이란, 제1세대가 하나의 건축물 중에서 독립한 주거 생활을 할 수 있는 구조의 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령로 정한다.
3. 「공동주택」이란, 건축물의 벽·복도·계단이나 그 외의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가, 하나의 건축물 중에서 각각 독립한 주거 생활을 할 수 있다 구조가 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령로 정한다.
주택법 시행령
제3조(공동 주택의 종류와 범위) ① 법 제2조제3호에 의한 공동 주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
1. 「건축법 시행령」별표 1 제2호 집안에 의한 아파트(이하 「아파트」라고 한다.
)
2. 「건축법 시행령」별표 1 제2호 나뭇결에 의한 연립 주택(이하 「연립 주택」이라고 한다.
)
3. 「건축법 시행령」별표 1 제2호 다목에 의한 다세대 주택(이하 「다세대 주택」이라고 한다.
)
②제1항 각호의 공동주택은 그 공급기준 및 건설기준 등을 고려하여 국토교통부령에 종류를 세분할 수 있다.
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