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공장 경매 입찰 전에 반드시 알아야 할 체크리스트
부동산 경매 중에 공장 입찰을 준비하시는 분, 또는 일반 매매로 공장을 인수하고 싶은 분에게 조금이라도 도움을 드리기 때문에, 공장 경매 필수 체크리스트를 간단히 정리해 전해드립니다.
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공장 경매 필수 체크리스트
01. 경매에서 공장 취득시의 장점
경매에서 공장을 얻으려는 목적이 무엇인지 생각하면 쉽게 대답을 얻을 수 있습니다.
부동산을 취득하는 방법 중 하나인 경매는 다른 취득 방법보다 훨씬 저렴하고 부동산 취득이 가능합니다.
물론 실제 사용을 하려고 하는 분도 마찬가지입니다만, 투자의 목적으로 공장을 취득하려고 하는 분에게는 건축 비용은 큰 부담은 아닙니다만,
경매에서 취득하면 다른 종류의 것보다 비교적 경쟁이 적기 때문에 싸게 얻을 기회가 주어집니다.
또한 공장은 수익형 부동산으로 분류해도 상관 없을 정도의 임대 설정이 가능합니다.
임대료를 받으면서 시간이 지나면 시세 차익까지 노릴 수 있는 바로 공장입니다.
02.입주 업종 제한 여부
공장도 마찬가지로 그 땅 위에 건물이 세워져 있지만, 업종의 제한이 있습니다.
예를 들어 공장을 경매로 취득 후 임차를 맞추기 위해 광고를 하고 임차를 하고 싶다는 연락을 받았는데, 업종의 제한이 있으면 적재적소에 리스를 둘 수 없습니까?
위 표는 신규 공장 입주 시 기존 조업 중인 업종과 신규 유치 업종에 해당하거나 공해 유발이 예상되는 공장에 대해서는 입주를 제한하고 있다는 내용입니다.
이와 같이 적법한 사람·허가를 받은 공장인지, 구매자의 업종으로 용도 변경이 가능한가를 관할 관청 및 산업 단지 관리 공단이나 관리소에 문의하는 것으로, 경매로 공장을 취득하는 것으로 리스크를 줄일 수있는 방법 중 하나입니다.
덧붙여서 산업단지내의 공장이나 지식 산업 센터는 입주 업종의 제한이 심하기 때문에, 꼭 사전에 체크를 해야 합니까?
또한 중요한 부분 중 하나인데… 입주업종에 따라 타워 등 대형 차량이 진입할 수 있는 도로가 충분히 확보되어 있는지, 노동자 확보가 용이하거나 불만이 발생할 가능성이 있는 요인이 있는 것도 확인해야합니다.
03. 산업폐기물 매립여부 및 처리비용 검토
공장의 현장을 살펴보면 넓은 부지 중 하나와 건물 내부에 모든 산업 폐기물이있는 것을 자주 볼 수 있습니다.
이러한 공장을 경매에서 얻은 경우 내부 산업 폐기물은 어떻게 처리해야합니까?
누가 와서 지워 줄래?
법령으로 보면 매수인에게 사업장 폐기물 처리 의무를 부과하고 있습니다
(폐기물 관리법 제17조 7항)
다만, 대법원 전원 합의체 판결(2009년 66549)에 따라 불법폐기물 처리비용을 전소유자에게 청구할 수 있다.
그런데… 공장이 왜 경매에서 나왔을까요?
공장을 운영 수익해 사업이 잘 되지 않거나 개인의 금전적인 문제 등으로 해당 부동산이 경매에서 나왔을 것입니다.
이러한 나쁜 상황에 처한 전 소유자에게 폐기물 처리 비용을 청구하고 비용을 받는 것은 지금까지 어려운 일이 아니다.
따라서 내부에 있는 산업폐기물을 낙찰자, 즉 우리가 처리를 해야 한다고 하는데 처리처리부터 비용까지 면밀히 계산을 해야 합니다.
생각보다 폐기물 처리 비용이 적지 않은 것을 꼭 참고해 주세요
04. 전기.수도요금 체납액을 파악
공장에서 중요한 것 중 하나는 전기, 수도입니다.
가정이나 상가 등에서 사용하는 전기, 수도량을 생각해서는 안됩니다.
전기 또는 수도 용량이 구매자의 필요한 용량을 충족하는지 확인해야 합니다.
그리고 기존에 사용하여 납부하지 않은 체납액이 있는지 확인해 주십시오.
체납액은 원칙적으로 구매자의 부담이 아니지만, 중단된 경우 공장 가동을 위해 부득이하게 매수인이 부담할 수 있습니다.
위 산업 폐기물의 경우와 마찬가지로 기존 소유자에게 체납액을 청구할 수는 있지만 실제로 받는 것은 어렵습니다.
공장단지(집합건물)의 전기기본요금은 공용부분 관리비에 해당하며 구매자가 부담해야 합니다.
05. 기계 비중 검토
공장 경매는 종래 사용하고 있던 기계까지 감정가에 포함되는 경우가 많습니다.
지원 경매
위의 감정 내용을 보면 22대의 기계가 감정가에 약 2.5억원이 포함되어 있습니다.
물론 포함된 기계를 실제로 사용한다면 큰 문제는 없지만, 일반적으로 사용하는 것이 거의 없을수록 처분에 어려움을 경험할 수도 있습니다.
그리고 처분시에는 철로 처분하는 경우가 많기 때문에, 입찰 가격을 산정할 때에 기계 비용을 고려해 입찰 가격을 산정할 필요가 있습니다.
06. 인수되는 임차인 및 유치권의 파악
다른 종류의 것과 마찬가지로 배당 과정에서 전액 배당을 받지 않은 대항력이 있는 임차인과 진정한 유치권은 인수자가 인수해야 하므로 반드시 사전에 조사를 면밀히 해야 한다.
아니.
또 임금채권을 충분히 배당받지 못하고 점유하고 있는 노동자가 있을 가능성이 있기 때문에 대항력 있는 임차인, 유치권자, 노동자의 채권관계를 사전에 정확하게 파악하고 , 이들을 감안하여 입찰가를 정해야 합니다.
공장 경매 필수 체크리스트
지금까지 공장 경매시에 필수 체크리스트를 간단히 정리해 보았습니다.
상기 이외에도 조사가 필요하다고 느낀 부분이 있으면, 충분히 조사 후의 입찰을 추천합니다.
다음으로 더 양질의 정보로 찾아보자.