미분양 아파트 투자로 괜찮을까?

전국 아파트 미분양물량이 10년 만에 최대치 수준을 기록했다고 한다.

그런 가운데, 3월에도 약 2만 세대 규모의 신규 분양이 예정되고 있다고 하지만, 과연 투자의 기회로서 봐야 할지 현금 확보를 고수해야 할까 고민이 된다.

오늘은 미분양을 이해하고 저평가된 판매물을 찾는 데 도움이 되는 미분양 아파트를 조회하는 꿀 팁을 공유하려고 합니다.

부동산의 핵심인 저평가 판매물을 찾는 것에 유의합시다.

미분양이란?

정해진 양의 일부 또는 전부가 분양되지 않은 상태이다.

보통 분양가격이 너무 높거나 공급과잉으로 미분양사태가 일어나 최근에는 고금리, 인플레이션 등 경기후퇴가 큰 영향을 미쳤다.

이 밖에 건축물의 품질, 지리적 위치 등 다양한 원인이 있을지도 모르지만, 미분양의 원인을 파악하는 것이 부동산의 옥석을 선별하는 주요 포인트가 될 것이다.

미분배 대책

우선 건설사 측에서 할 수 있는 방법은 분양가격 할인이다.

단순히 가격을 할인하는 마케팅이지만, 텐 노역 모어 엘라토 리뷰는 계약시 현금 3000만원 지급 및 입주 전 계약금 해지 시 계약금 전액 환불 라는 이례적인 마케팅을 내놓았지만 시장의 반응은 여전히 차갑다.

결국 정부 수준에서 미분양사태를 막기 위해 조치를 취한다.

오히려 고액자산가, 다주택자에게 제한을 풀어 부동산 경기침체를 해소하기 위해서다.

전1주택주택처분의무가 폐지되었다.

기존의 규제지역 및 수도권, 광역시에서 공급하는 민영주택 일반공급 1위 추첨으로 1주택소유자는 기존 주택처분 서약을 하지 않으면 유리했지만 1주택소유까지는 제한이 없는 것으로 변경 했다.

전매 제한 완화돼 실거주의 의무가 폐지될 전망이다.

기존 수도권의 경우 재판매 제한이 최대 10년이었지만 올해 3월부터 수도권은 최대 3년으로, 비 수도권의 경우 기존 4년부터 1년으로 크게 단축됐다.

갑자기 시행된 조치이므로 기존 분양단지도 소급 적용이 되기 때문에 많은 소유권자에게 혜택이 돌려줄 전망이다.

특히 분양권, 입주권 양도세 부담에 대해서도 1년 미만은 45%로 떨어지고, 1년 이상 보유자에게는 일반과세가 적용될 전망이다.

게다가 대부분은 5년 짧게는 2년까지 실거주를 해야 했던 거주무제도가 폐지된다는 계획이 나오고 있어 주택법 개정안을 통해 폐지될 예정이다.

한때 부동산 투자 방법이었던 갭 투자가 재개될 것 같다.

대출 규제가 완화되었습니다.

우선, 다주택의 주택담보대출이 허가된다.

2018년에 다주택자 주둔대를 금지하고 5년 만에 LTV 30%를 적용해 주택담보대출을 허가한다.

다주택 주택 인수 부담이 줄었다.

또한 중도금 대출 시 분양가격 제한과 1인당 대출금 한도가 사라졌다.

판매자가 높았던 주택의 경우, 구매자는 은행에서 더 많은 자금 조달이 가능하게 되었다.

물론 금리가 높기 때문에 금리 부담은 내 몫이다.

HUG 주택도시보증공사의 내규 개정 후 은행시스템 정비를 거쳐 올 1분기에 시행 예정이다.

정부가 일어나 규제를 완화하고, 자금조달을 지원하고, 다주택의 주택 인수를 촉구하고, 부동산 거래 활성화를 지원하고 있다.

사실 위의 규제완화 내용과 시행시기로 보면 분양흥행에 참패했던 오무라 주공을 노렸다면 무리가 아닐 것이다.

3월 8일 무순위 신청일이었지만, 전국의 많은 사람들이 대거 참가해 높은 경쟁률을 냈지만, 예상 키로는 계약금도 낼 수 없는 사람들이 한 번 즐기고 보고 있는 경우도 많아, 허수가 많을 것이다.

파월이 다시 한 번 금리 인상을 예고했지만 무리없는 선으로 이런 미분양주택을 보고 투자를 해보는 좋은 시기인 것 같다.