대항력과 우선변제권

대항력과 우선 변제권은 비슷하지만 다른 개념입니다.

대항력은 「주택임대차보호법」 제3조 제1항에 규정되어 있습니다.

임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 기타 임차주택에 관하여 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.

대항력은 집을 이끌다 받고 주민등록 전입신고완료되면 얻을 수 있습니다.

대항력을 유지하기 위해서는, 그 주택에 전입신고를 유지해야 하기 때문에, 잠시 다른 장소에 전입신고를 내면 대항력을 잃게 됩니다.

이와 관련하여 대법원의 판례는 대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 일시적으로도 주민등록을 다른 장소로 이전하면 전체적으로도 종국적으로 주민등록을 이탈했기 때문에 대항력은 전출에 의해 소멸그 후, 임차인이 다시 임차주택의 주소에 전입신고를 해도 소멸한 대항력이 회복되는 것이 아니라 새로운 전입신고를 했을 때부터 새로운 대항력을 취득하는 것라고 본다 (97다 43468).

우선 변제권이란 “주택임대차보호법” 제3조의2제2항에 따라 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우 임차주택 환급대금으로 후순위 권리자 또는 기타 채권자보다 우선하여 예금을 변제할 권리를 말합니다.

우선 변제권을 얻으려면 대항력 요건 외에 확정 날짜를 취득해야 합니다.

이와 같이 우선 변제권을 유지하면 해당 주택이 경매로 옮겨졌을 때 일정 금액을 다른 채권에 우선하여 배당을 받게 됩니다.