나의 첫 투자용 부동산 매매 일지!!(ft.덕성 아파트)

1. 투자 아파트 선정

첫 월세 아파트 투자인 만큼 내가 잘 아는 지역으로 선정하기로 했고 어렸을 때부터 계속 살아온 청주를 선택했다.

청주의 경우 하이닉스 반도체가 주력산업인 만큼 지속적인 투자로 인구도 증가하는 경향이며 유입이 계속되고 있다.

그런 가운데 산업단지에 가까워 소자책에 투자할 수 있는 아파트를 검색해 보았다.

아실사이트를 이용하여 검색조건을 5000만원 이하 20평 이하로 검색했다.

청주시는 상당구, 흥덕구, 니시하라구, 청원구의 4개 구로 구성되어 있으며, 이중산업단지를 사이에 두고 있어 전통적으로 청주의 부촌이라고 불리는 흥덕구, 그 중에서도 다른 사람들의 관심이 많은 지역 중 하나인 가경동과 복대동을 중심으로 봤습니다.

또, 청주를 선택한 이유는, 최초의 투자인 만큼, 내가 근거리로부터 출입하고 관리하는데도 편하다고 생각했습니다.

2. 리모델링

아파트를 구입하고 나서 알게 된 내용인데, 화장실 세면대의 수전이 망가졌어요, -_-+중개사에게 아기니까 자신도 모르는 것 같았고, 싼 하나 사 딱 가는 말로 뭐든지 없이 건너가는군요, 직접 가서 물까지 임해 보고 보일러를 넣어 온수 나올 때까지 확인해야 했습니다만, 초보자이므로, 전혀 둘러보는 것이 화근이었지요. 뭐, 철물점에서 새로운 수전을 사서 직접 교환까지 했습니다.

아래는 리모델링 전/후 사진입니다.

개조 전,

개조 후,

대표이미지 삭제

리모델링 전에 찍은 사진이 많지 않았습니다.

이번 리모델링을 하면서 제대로 효과를 본 것이 바로 ‘숨어’라는 앱이었습니다.

이웃에 숨어있는 “숨겨진 고수”를 매칭시켜주는 개념의 앱이지만,

숨겨 앱은 내가 수리하고 싶은 부분과 간단한 내용을 올려두면 주변 업체가 최대 10개까지 견적을 나에게 제시하고 내가 그 안에 들어가는 회사를 접촉하는 방법이기 때문에 가격적인 면에서 시공비 시세 파악 및 공사 금액 절약까지 편리한 것 같습니다.

3. 리모델링 견적

숨겨진 앱을 활용하기 전에 이웃에 있는 오프숍을 방문해 부분 인테리어 견적을 받은 당시 약 200만원 견적을 받았습니다.

위의 견적을 받아들이고, 이전에 있는 부동산 YouTube 채널에서 부분 리모델링을 각 메이커에 맞추면 리모델링 비용을 낮출 수 있다는 이야기가 생각되어 부분별 리모델링 업자를 검색하고 있던 차에 숨어 앱을 알게 되어 부분 리모델링 견적을 해 갔습니다.

수리 내용 및 견적 비용은 다음과 같습니다.

인테리어 비용	1	조명(전 LED 교환)	¥ 140,000
	2	욕실(거울, 수납장, 샤워 수전 교환)	¥ 300,000
	3	베란다, 문, 신발 페인트 시공	¥ 400,000
	4	필름 시공(싱크대 위, 하부/현관문)	¥ 400,000
	5	도어록	¥ 130,000
	6	도장, 장판(첫 견적업자에게 의뢰 시공)	¥ 450,000
	7	입주 청소	¥ 160,000

가전 기기 입	1	세탁기	¥ 300,000
	2	냉장고	¥ 257,440
	3	전자레인지	¥ 50,000
	4	침대	¥ 85,000

총계 : 2,672,440원

다행히 이전에 살았던 임차인은 에어컨, TV, TV 테이블, 가스 레인지를 두고 가서 새로 구입하지 않았습니다.

또, 벽지나 냉장고, 싱크대가 안의 흡연에 의해 그런지 모르지만, 점점 변색이 되어

싱크대의 경우 문만 교체하려고했지만 비용이 너무 높아 필름 시공으로 대체했습니다.

냉장고의 경우 이전 테넌트가 넣어 갔던 것이있었습니다 만, 변색이나 노후도가 심해서 중고로 판매 후, 새로운 것으로 구입하려고했습니다만, 중고업자라도 가지 않는다고 말해 버려 네, ㅜㅜ

처음 투자한 아파트에서도, 나중에 변색하지 않고 오랫동안 사용하는 것으로 구입 결정해, 앞면이 메탈감 소재의 소형 냉장고에서 신규 구입했습니다.

또한 전자레인지나 침대의 경우, 가격이 싼 모델로 다른 호실과 차별화를 하기 위해 투자한다는 생각으로 구입해 넣었습니다.

4. 집세 임차인의 입수

아파트 인수 후 리모델링까지 완료.옵션까지 세트 해 두고 입주 청소까지 완료해 둔 상태로 부족한 것은 무엇인가, 고민해

다이소에 가서 두 슬리퍼와 향기, 바닥 매트, 화장실 슬리퍼, 사진 프레임을 구입했습니다.

첫 집을 방문하는 예비 임차인이나 중개사에게도 첫인상이 중요하다고 생각해, 좋은 냄새와 깔끔한 인상을 심고 싶어지는 대로, 감성적인 부분까지 신경써 둡니다.

이후 처음으로 아파트를 중개해 준 중개사에게 월세 임차 인구한다는 말과 월세를 얼마나 받을 수 있을까요? 라는 질문을 했습니다.

200/30을 받을 수 있는 답을 듣고 더 업로드할 수 없습니까? 질문하겠습니다만, 시세라고 하는 것으로, 그 이상으로 조금 어려운 것 같습니다만, 좀 더 욕심이 되면 공실 기간만 늘어난다고 생각해, 200/30에 세금을 넣으면 좋겠다고 부탁했습니다.

이후 약 3~4일 정도 연락이 없기 때문에 중개사에게 전화를 해서 물건에 오는 사람 많습니까? 어쨌든, 겨울이었고 눈 휴가가 잠시 남아 손님이 없다는 응답을 들었습니다.

아는 말을 드리고 해당 브로커님과 통화 종료.

이후, 네이버에 나와 있는 해당 아파트 매물을 등록해 둔 다른 중개사 2분에 전화 연락했습니다.

00아파트 00호 월세 판매합니다.

풀 옵션 (냉장고, 가스 레인지, TV, 세탁기, 에어컨, 전자 레인지, 침대, 디지털 도어 잠금)

희망의 보증금 및 임대료를 말씀해 와 견학하도록 현관의 패스워드까지 알려 드렸습니다.

이 때가 회사에서 일하고 있었을 때에, 오전 10시경 연락해 주신 것 같습니다.

그리고, 오후 2시가 되었을 때에 오전에 연락해 주신 중개사의 한 사람에게 연락이 있었습니다.

회사에서 종업원 기숙사 사용으로 임대계약을 희망한다는 내용이었습니다.

이렇게 곧 계약이 성취되어 선입금으로 30만원이 통장에 들어왔습니다.

나머지 중개인에게는 문자로 해당 매월 임차인이 구원되었으므로 양해 부탁한다는 문자 연락도 드렸습니다.

다음 주, 월세 계약을 진행해, 회사일에 의해 방문이 어렵다고 중개사에게 양해해 주셔, 중개 회사가 대리로 월세 계약까지 진행해 주셨습니다.

현재 보증금과 첫 달 월의 월세까지 받고 계약까지 무사히 마무리했습니다.

5. 수율

– 매매가격 : 3400만원

– 대출 : 3300만원(마이너스 통장 5.62% 변동)

– 집세: 200/30

– 기타 부대 비용

인테리어 및 가전: 2,672,440원

법무사 및 중개 수수료: 1,097,000원

년 대출 이자: 3300*5.62*100=1,854,600

연간 순수익 : 30만*12 = 360만원

360만원 – 1,854,600 = 1,745,400

실투자금 = 3400만원 + 부대비용(3,769,440) = 37,769,440

37,769,440 – 대출(3300만) – 보증금(200만) = 2,769,400원

수율 = 1,745,400 / 2,769,400 *100 = 63.02%

6. 리뷰

어제 재텍을 통해 부자가 되어야 하는 막연한 마음만 먹고 있던 나로서는 실제로 투자를 목적으로 한 아파본 사는 이번이 처음이다.

이전에, 분양에 의한 아파트 매매가 있었지만, 실제로 투자라고 생각했다기보다는, 실재주 겸 시세 차익이 나오면 좋은 것 같다는 막연한 생각으로 신청을 넣어, 그것이 운좋게 당선에 되었다.

그 후 주변 아파트 가격 상승과 함께 내가 분양된 아파트는 비록 예매 제한에 걸렸지만 3년 후에 신축이 된다는 생각으로 분양 가격보다 적어도 1억 이상 시세가 될 것으로 보인다 기분이 좋았다.

이것이 내가 본격적으로 부동산 투자에 뛰어든 계기가 되었다.

많은 아파트 투자 방법 중 처음으로 시작한 것은 소형 아파트 임대 투자였다.

위험이 적다고 생각되어 안정된 월세 수입으로 종자 돈을 조금씩 빨리 늘리려는 목적으로 인수를 하기로 결정했다.

처음으로 마이너스 통장 대출을 일으켜 투자를 한 뒤 들어오는 월세와 월급은 마이너스 통장에 모여 다음 다른 투자처를 열심히 조사하고 있는 가운데다.

앞으로 100억 목표 금액 달성까지 꾸준히 매매일지 및 현장일지 스터디 내용을 블로그를 통해 업로드하면서 정진해야 한다.