월급 싸움에 필요한 부동산 경매
이 책은 박희철(파이팅팔콘)님의 저서로 병사였던 그가 허리 부상을 입고 병원비, 생활비, 전세보증금 준비에 대한 부담감 등에 시달렸을 때 우연히 알게 된 부동산 경매 을 통해 단지 큰 욕심 없이 정확히 1200만엔만 벌어보자는 생각부터 시작했습니다.
그런 그가 현재 전재산 8천만원으로 시작되어 6년 만에 자산평가액이 100억이 되어 현재 월세 2500만원을 받아 살아가고 있다고 합니다.
사람들은 경매에 대해 어려운 일이라고 오해하지만, 일주일 만에 끝날 정도로 간단하다고 말합니다.
실제로 주택용 경매는 간단한 경매이므로 간단한 경매부터 시작하여 1단계 1단계 레벨을 올리면 결국 초보자도 어려운 판매물과 특수품까지 도전하게 되는 경지로 이어진다고 합니다.
부동산 경매에 대한 오해와 진실이 있으면 경매품은 결함이 있고 나왔다는 편견입니다.
실은 부동산은 채무자가 돈을 빌릴 당시의 담보로 설정되어 있었으므로, 담보 부동산을 처분할 뿐입니다.
두 번째로 간단한 권리분석에서도 수익이 있는 것이 많다는 점입니다.
권리분석은 경매에서 이루어지는 부동산에 인수될 권리가 있는지 여부를 결정하는 것입니다.
경매품의 특성상 권리관계가 복잡한 사건도 있습니다만, 기본원리만 알면 아무런 문제도 없고 쉽게 해결할 수 있는 것이 대부분이라고 합니다.
권리 분석의 난이도와 수익은 정비례하지 않습니다.
간단하고 간단한 분석만으로 돈을 벌 수있는 많은 것들이 있습니다.
셋째, 명도에 대한 법적 절차가 잘 마련되었다는 점입니다.
살고 있던 집이나 운영하고 있던 상가 등이 경매되어 가야 하는 상황인데 견디고 있는 점유자와 주인이 바뀌었기 때문에 나가면 압박하는 낙찰자의 대립 구도는 티브가 드라마에서 잘 본다 이렇게 되는 설정이고, 전자는 회개하고, 후자는 매진하고 욕심 많은 인물로서 비춥니다.
그러나 담보부동산을 처분하고 채권자에게 돈을 돌려줄 수 있는 낙찰자는 국가의 경제와 개인의 경제생활에 이익이 되는 경우가 많기 때문에 명도에 대해 죄책감이나 부담을 느낄 필요가 없다고 말합니다.
경매 진행 절차와 초보자 공부법
본격적으로 부동산 경매 절차에 대해 말하면, 법원이 먼저 경매 개시 결정을 하고 매각 준비를 합니다.
채권자가 경매를 신청하면 법원은 심사 후 경매 개시 결정을 내린다.
그 후 법원은 매각하는 부동산의 현재 상태 등을 조사하여 감정 평가 회사에 매각 부동산의 가치를 평가하도록합니다.
그 후 배당요청의 종료결정과 신청기간이 다가옵니다.
경매 매각 대금으로 채권자에게 돈을 나누어주는 것을 배당이라고 합니다만, 해당 부동산에 관하여 돈을 받아야 하는 권리자는, 법원이 정한 배당 요구 종기일까지 필요 서류를 첨부해 배당 요청을 신청합니다.
그 후 매각 기일이 온다.
매각 기일은 곧 입찰하는 날입니다.
통상 오전 11시경 입찰서와 보증금(매입 보증금으로 최저 매각 가격의 10퍼센트로 책정됩니다)을 제출해, 최고 가격으로 입찰한 사람이 최고 가격 매입 신고인이 됩니다.
매각 허가 결정은 낙찰일로부터 일후에 행해집니다만, 최고가 인수 신고인의 결격 사유나 경매 매각 수속상의 결함인가를 심사해, 문제가 없으면 매각 허가 결정이 됩니다.
보통 대법원 사이트인 www.courtauction.go.kr에서 경매를 확인하면 좋고, 상세물건을 탐색할 수 있습니다.
이 기사를 읽고 경매에 관심이 있다면, 경매 공부는 이렇게해야한다고 저자는 말합니다.
무엇보다 기초 지식을 강화해야합니다.
기본적인 지식을 굳히기 위해서는 책만큼 도움이 되지 않습니다만, 다양한 경매 책 중(안)에서 경험서 중심에 읽도록(듯이) 말합니다.
지식과 정보만이 기재되어 있는 책보다 전체적인 흐름을 파악할 수 있는 책이 적합하다고 합니다.
또한 책을 읽을 때 모르는 내용이 있으면 인터넷에서 검색하여 자세한 설명을 읽어보십시오. 경매는 오픈북 시험과 같고, 무작위로 암기하려고 하는 것이 아니라, 도움이 될까 관심이 있는 부분이 있으면 메모해, 어느 책의 어느 페이지에 있었는지 정도를 기억해 두어 책을 찾아 보고 지식을 굳히는 것이 중요하다고 말합니다.
인터넷 카페에서 정보를 공유하는 것이 중요합니다.
강의를 통해 강사의 노하우를 파악하는 것도 중요합니다.
그 후, 특별한 것에 대해 공부해 보면 판례를 찾아 공부해야 하지만, 그 때문에 함께 공부하는 스터디회가 필요하고, 서로 경험을 공유해, 실력을 향상해야 한다고 말합니다.
4단계로 끝나는 권리분석
권리분석은 크게 4단계로 나뉘지만, 말소기준 권리탐색, 인수되는 권리탐색, 임차인 권리분석 마지막으로 법원 경매서류 및 기타 인수조건을 확인하는 절차입니다.
이와 같은 과정에서 매각 후 낙찰자에게 인수되는 권리와 소멸할 권리란 무엇인가를 파악하고 수익성을 판단하고 투자 여부와 입찰금액을 결정할 수 있다고 합니다.
먼저 말소 기준을 찾아야 합니다.
말소기준이란, 경매절차로 매각으로 소멸하거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리를 말합니다.
부동산의 권리는 대부분의 돈을 목적으로 하는 것입니다만, 돈을 받는 것이 목적의 권리는, 부동산이 경매로 낙찰된 후, 매각 대금으로 돈을 나누어 주면, 그 목적이 채워진다고 말합니다.
따라서 돈을 받을 권리는 경매 판매 후 더 이상 효과가 없습니다.
근저당권, 가압류, 담보등기, 경매기입등기, 배당 요구된 전세권은 돈을 받는 것이 목적의 권리이며 말소의 기준이 되는 권리가 되어 낙찰후 소멸합니다.
지금 인수되는 권리에 대해 살펴보면, 인수되는 권리는 판매로 소멸할 수 있는 안전한 권리를 말합니다.
근저당권, 가압류, 담보등기, 경매기입등기, 전세권 등 말소기준권리와 그 후에 설정된 권리는 모두 매각으로 소멸합니다.
매각 후 일부 또는 전액의 배당을 받지 않은 경우에도 무조건 소멸하여 낙찰자에게 인계되지 않습니다.
그러나 낙찰자가 인수할 권리가 있습니다.
그것이 바로 배당 요구되지 않은 선순위 전세권, 건물 철거 및 토지 인도 청구 가처분, 유치권, 법정 지상권입니다.
각각의 권리에 대한 내용은 「경매 권리 분석 이렇게 쉬었습니까?」에 매우 상세히 기재되어 있습니다.
그 밖에도 많은 힌트나 실천 사례가 많이 나와 있는 책으로, 경매 초보의 분들에게 많은 도움이 된다고 생각합니다.