경매에서 가등기와 담보가등기는 어떤 효력이 있는가?

임시 등록이 필요한 이유

임시 등기는 등기의 설정·이전 · 변경 · 소멸청구권을 저장하려고 할 때 또는 청구권 시기, 조건부 또는 장래 확정할 본등기 순위저장합니다.

또, 가등기는 소유권 이전 등기, 전세권 설정 등기, 가까운 당권 설정 등기 등 모든 등기는 임시 등기 대상수 있습니다.

즉, 소유권 이전 청구권 임시 등록 “소유권을 이전하도록 요청할 권리를 미리 등기하는 것”을 말합니다.

가등기는 왜 하는가? 예를 들어, 주택매매거래에서 구매자의 형편상 잔금지급일을 1년 후에 연장하는 매매예약을 했지만, 판매자가 약속을 어기고 도중에 제3자에게 팔아 이중매매를 했다면, 최초 구매자는 소유권을 찾는 데 어려움이 많을 것이다.

입니다.

이 경우 매매계약과 동시에 소유권 이전에 대한 임시등기를 할 경우, 선순위에서 소유권 이전에 대한 예비등기를 통해 나중에 후순위인 제3자의 소유권이 상실될 수 있음을 미리 알 수 있습니다.

따라서 산악인은 후속 권리자에게 사전 경고의 의미있습니다.

경매에서 임시 등기의 효과

임시 등기는 단순히 등기 순위를 보전하고, 향후 본 등기에 의해 권리 관계가 변동할 가능성이 있음을 경고하는 것만으로, 그 자체로는 아무 효과가 없습니다.

. (예에서는) 단지, 임시 등기 후 소유권 이전가 되어도 가등기에 의한 본등기가 될 때까지는, 소유권 이전 등기(3랭크)는 유효하다.그러나 그 이후 본등기가 경계되면 “이 OO”는 가등기 시점에서 소급하고 소유권을 확정적으로 취득하고, 가등기 이후에 경계된 등기(3순위, 4순위, 5순위)는 모두 소멸합니다. 이는 우선순위인 임시등기권리자를 보호하기 위해서입니다.

손해를 입은 ‘정00, 심00’은 그들이 지불한 대출금과 보증금에 대해 소유권자였던 ‘박00’을 상대로 부당이득 반환 청구권을 행사할 수 있어 소유권을 잃은 ‘박00’은 이전 소유권자인 ‘김00’을 상대로 매매대금에 부당이득 반환 청구권를 행사할 수 있습니다.

<例>

임시 등기 금전채((근) 저당권, (가) 압류, 담보의 등기 등) 목적으로 하는 등기보다 후순위로 설정하면, 경매에서 매각되었을 때에 무조건 소멸합니다.

담보 등기이란?

<가등기 담보 등에 관한 법률> 금전채권 담보목적으로 임시 등록을 담보 등기라고 규정하고 있습니다.

예를 들어 A가 B에게 1억원의 돈을 빌려주고 B가 소유하는 3억원 상당의 부동산에 대해 담보 목적으로 소유권 이전 청구권의 가등기를 설정한 경우 B가 정해진 날에 돈을 갚을 수 없는 경우 A는 빌린 돈을 어떻게 돌려줄 수 있습니까? A의 선택에 따라 청산금을 채무자에게 지불하고 본등기로 소유권을 양도받거나 부동산 경매 신청낙찰 대금으로 받을 수 있습니다.

이때 담보등기는 저당권의 성격을 가집니다.

소유권 이전 청구권 등기 그리고 담보 등기

담보의 등기는 등기상,소유권 이전 청구권 등기‘가 표시됩니다.

따라서 등기상만으로는 담보가 등기인지 아닌지를 판단할 수 없습니다.

다만, 법원은 가등기권리자가 있는 경우 해당 가등기의 내용을 신고하도록 기간을 정하여 최고입니다.

신고 기간 내에 법원에 임시 등록 권리자가 신고하지 않을 경우 어떻게 되나요? 「가등기 담보 등에 관한 법률」은, 가등기권리자가 채권신고를 한 경우에만 매각대금으로부터 배당을 받을 수 있다라고 규정하고 있습니다.

그러므로 신고를 하지 않았을 경우, 담보의 등기가 아니라 배당을 받을 수 없는 소유권 이전 청구권의 가등기로 간주해야 합니다.

그러므로 우선순위 임시등기의 경우는 낙찰자 님에게 인수됨, 후순위의 경우, 판매로 소멸하고 배당에도 참가할 수 없게 되는 것입니다.

경매 부동산으로 설정된 산악인 사실상 소유권 등기라면, 배당을 받을 권리가 없기 때문에 낙찰자에게 인수됩니다.

. 다만, 임시등기보다 선순위로 배당을 받을 자격이 있는 권리가 있는 경우 선순위권리를 보호하기 위해 소유권가등기는 소멸합니다.

그리고, 담보 등기라면 매각으로 무조건 소멸됩니다.

.

▶소유권 등기/담보 등기 취득 여부