기사 개요
마지막 기사에서는 일반적인 도시 지역에 대해 배웠습니다.
도시지역의 경우 녹지역을 제외하고 각 지역의 특성에 맞춰 개발, 건축 등이 제한없이 거의 가능했다.
이번 기사에서는 지역 구분 중 관리 지역, 농림 지역, 자역 환경 보전 지역에 대해 정의한다.
실제 법원 경매로 인한 투자시 수익성이 적은 지역입니다.
발달, 건축에는 제한이 있다.
수십 년이 지나도 개발이 불가능한 지역도 있다.
투자 가치로 피해야 할 지역에 대해 알 수 있습니다.
한편, 매우 저렴한 가격으로 토지를 구입할 수 있습니다.
향후 도로 개발 등으로 높은 수익률을 기대할 수 있다.
목차
1. 관리 지역
1-1 보전관리지역
1-2 생산 관리 지역
1-3 계획관리지역
2. 농림 지역
3. 자연 환경 보전 지역
1. 관리 지역
도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위해 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농업의 진흥 및 삼림의 보전을 위해 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역을 말한다.
. 준농립지역의 난개발을 방지하고, 후개발을 위해 ‘국토이용관리법’과 ‘도시계획법’이 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 통합되어 준도시지역과 준농림지역이 변했다.
따라서 농업과 삼림의 보전을 목적으로 개발의 목적도 가지고 있다.
관리지역은 토지적성평가에 따라 보전, 생산, 계획관리지역으로 나누어 지정관리한다.
모든 관리지역의 건축물은 4층 이하로 제한한다.
1-1 보전관리지역
보전 관리 지역이란, 자연 환경 보호, 삼림 보호, 수질 오염 방지, 녹지 공간의 확보 및 생태계 보전 등을 위해서 보전이 필요하지만, 주변 용도 지역과의 관계 등을 고려할 때, 자연 환경 보전지역으로는 지정하기 어려운 지역을 말한다.
즉, 도시지역 사이에 위치하여 도시지역이 확대되는 계획이나 개발이 이루어질 가능성이 있으며, 보전은 하지만 개발건설이 허용되는 지역이다.
건폐율은 20% 이하, 용적률은 50%~80%이다.
건 페율이 작아 토지에 비해 건축물은 작아지지만, 정원, 정원 등을 크게 가질 수 있다.
가능한 건축은 단독 주택, 학교, 제1종 인근 시설(휴식 레스토랑, 과자점 제외), 제2종 인근 시설의 일부, 종교 집회장, 의료 시설, 창고 시설, 위험물 저장 및 처리 시설, 동물 및 식물 관련 일부 시설, 발전 시설, 묘지 관련 시설, 장례 시설, 캠프장 시설 등이다.
1-2 생산 관리 지역
생산 관리 지역이란 농업, 임업, 어업 생산 등을 위해 관리가 필요하지만, 주변의 용도 지역과의 관계를 고려할 때 농림 지역으로 지정하여 관리하기 어려운 지역을 말한다.
. 건폐율과 용적률은 보전관리지역과 같다.
단독 주택, 제1종 인근 생활 시설(공중 화장실, 피난소 등), 학교, 운동장, 창고, 교정 및 방위 시설, 발전 시설, 공동 주택(아파트 제외), 제2종 인근 생활 시설 일부, 의료 시설 , 노인자 시설, 수련 시설, 공장(도이 공장, 식품 공장, 폐수를 전량 재이용 또는 전량 위탁 처리하는 제조 시설), 위험물 저장 및 처리 시설, 자동차 관련 시설 일부, 자원 순환 관련 시설, 방송 통신 시설, 묘지 관련 시설, 장례식 시설, 캠프장 시설 등이 가능하다.
1-3 계획관리지역
계획관리지역이란 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 개발을 하려는 지역으로 체계적인 계획관리가 필요한 지역을 말한다.
제2종 지구단위계획의 수립이 불가능한 보전관리지역과 생산관리지역과는 다른 방법으로 수립이 가능하다.
따라서, 용적률과 폐쇄율의 허용에 의해 층수의 제한을 조정하거나, 넓은 평수의 건축이 가능하다.
제한을 받는 건축물도 일부 허가될 수 있습니다.
이에 따라 동일한 면적에 대한 토지 가치를 높일 수 있습니다.
건폐율은 40% 이하, 용적률은 50%~100%이다.
허용 가능한 건축물은 다른 지역과 비슷합니다.
아파트, 휴식 레스토랑, 제과점, 판매 시설, 숙박 시설, 타락 시설, 폐수를 전량 재이용 또는 전량 위탁하지 않는 공장, 종교 시설, 문화 및 집회 시설, 운수 시설, 종합 병원, 치과 병원, 한방 병원, 위험물 처리 및 저장 시설 등은 건축의 제한을 받는다.
인근 생활 시설은 주택가와 인접해 주민의 생활의 편의를 도울 수 있는 시설은 말한다.
계획 관리 지역은 대부분의 인근 생활 시설이 가능하다.
또한 2종 지구 단위계획 수립 시 부지면적이 3만평방미터 이상인 경우 아파트도 건축 가능하다.
그 때문에 관리지역 중에서는 가장 인기가 좋지만, 실제의 것을 보면 확실히 개발되고 있는지, 명확한 차이는 보이지 않는다.
어디가 좋고 어디가 나쁘다고 판단하는 것보다 국토개발계획과 도시개발계획을 이해하고 개발호재 등을 파악하는 것이 중요하다.
싸게 땅을 사고 비싸게 판매해야 한다.
2. 농림 지역
도시지역에 속하지 않는 농업진흥지역 또는 보전산지 등에서 농업을 진흥시키고 삼림을 보전하기 위해 필요한 지역이다.
농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나뉜다.
농업진흥구역은 농업의 진흥을 도모하기 위해 농지가 집단화된 곳으로 개발이 제한된다.
농업보호구역은 농업환경을 보전하기 위한 장소로 임야, 잡종지, 대지 등 농지 이외의 지목도 지정이 가능하고 개발가능하며 투자가치가 있다.
보전 산지는 보전 산지와 준보전 산지로 나뉜다.
보전 산지는 임업용 산지와 공익용 산지로 나뉜다.
보전 산지는 행위의 제한을 받는다.
준보전 산지는 지자체의 행위 제한을 받기 때문에 개발 가능성이 있다.
농림지역의 건폐율은 20% 이하이며, 용적률은 50%~80%이다.
건조할 수 있는 건축물에는 단독주택(농어가 주택), 일종 인근 생활시설(공중화장실, 피난소), 초등학교, 창고(농업, 임업, 축산업, 수산업) 등이다.
또 농업진흥지역, 보전산지의 경우에는 각각 「농지법」과 「산지관리법」으로 정하는 바에 따라야 한다.
3. 자연 환경 보전 지역
수자원, 해안, 생태계 상수원 등의 자연환경 및 문화재의 보전, 자원의 보호 등을 위해 필요한 지역을 말한다.
자연환경보전지역 내 건폐율은 20% 이하, 용적률은 50%~80%이다.
건축물의 용도, 종류 및 제한은, 기본적으로 「국통의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」으로 정하는 바에 따르게 되어 있지만, 다음의 경우에는 해당 법령으로 정하는 바에 따른다.
공원 구역은 「자연 공원법」, 상수원 보호 구역은 「수도법」, 지정 문화제 또는 천연 기도수와 그 보호 구역은 「문화재 보호법」, 해양 보호 구역은 「해양 생태계의 보전 및 관리 에 관한 법률」, 수산자원보호구역은 「수산자원관리법」으로 정하는 바에 의한다.
대부분의 건축이 제한되지만, 자연 훼손을 초래하지 않는 범위 중에서, 농어가 주택, 초등학교, 수질 오염 및 경관 훼손의 우려가 없다고 인정, 도시, 군 계획 조례가 정하는 범위 내에서 일종 근린 생활 시설의 일부, 2종 인근 생화시설의 일부, 종교시설의 일부, 양어시설 등만 가능하다.